Договір оренди квартири: на що звернути увагу перед підписанням

Оренда квартири є одним із найпоширеніших способів реалізації права на житло в Україні. Укладення такого договору потребує особливої уваги та відповідальності від обох сторін правовідносин, адже від правильності його оформлення залежить належний захист прав та інтересів як орендодавця, так і орендаря.

Що таке оренда квартири і чим вона регулюється

Відповідно до ч. 1 ст. 810 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) — передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату.

Доцільно звернути увагу на відмінності між орендою та наймом. Різниця полягає насамперед у суб’єктному складі та предметі відповідних правовідносин. Договір найму передбачає передачу у користування виключно житлового приміщення, а стороною, що його винаймає, може бути лише фізична особа. Натомість договір оренди може укладатися як між фізичними, так і між юридичними особами, а його предметом може бути будь-яке рухоме чи нерухоме майно.

Хто може здавати і хто може орендувати квартиру

Зазвичай сторонами у договорі є наймодавець або орендодавець (власник житла) та наймач або орендар (особа, яка винаймає житло). Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона має право використовувати житло виключно для проживання фізичних осіб. Важливо також перевірити, чи особа, яка укладає договір як наймодавець, дійсно є власником житла або має належні повноваження на передачу його в найм.

Як має бути оформлений договір оренди квартири

Договір найму (оренди) житла укладається виключно у письмовій формі. Усна домовленість не має юридичної сили та не забезпечує захисту прав сторін. Слід звернути увагу, що відповідно до п. 3.1 глави 5 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5, договори найму (оренди), укладені строком на три і більше років, підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Предметом договору оренди може бути квартира, її частина або інше житлове приміщення, придатне для постійного проживання. У договорі оренди квартири необхідно чітко зазначити адресу об’єкта, його площу та основні характеристики. Крім того, орендар квартири у багатоквартирному будинку має право користуватися спільним майном будинку, зокрема підвалами, ліфтами, сходовими клітками та іншими приміщеннями, що забезпечують належну експлуатацію житла.

На який строк можна орендувати квартиру і як її використовувати

Окрему увагу при укладенні договору слід приділити строку його дії. Якщо строк прямо не визначено в договорі, він вважається укладеним на п’ять років. Тому для уникнення небажаних правових наслідків доцільно зазначати конкретний строк оренди квартири. Закон також передбачає особливості короткострокового найму житла, укладеного на строк до одного року. До таких договорів не застосовуються положення щодо зазначення осіб, які проживатимуть разом з наймачем, правила про тимчасових мешканців, окремі переважні права наймача, а також можливість укладення договору піднайму чи заміни наймача.

Орендар квартири зобов’язаний використовувати її виключно для проживання, забезпечувати збереження майна та підтримувати житло в належному стані. Перепланування, реконструкція або інші зміни у квартирі допускаються лише за згодою орендодавця. Орендар також зобов’язаний своєчасно сплачувати орендну плату та оплачувати комунальні послуги, якщо інше прямо не передбачено договором. Поточний ремонт квартири, як правило, здійснюється орендарем, тоді як обов’язок проведення капітального ремонту покладається на орендодавця, якщо сторони не домовилися інакше. Водночас переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо воно істотно змінює умови володіння чи користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Оплата оренди, ремонти та мешканці квартири

Істотною умовою договору оренди житла є визначення орендної плати, оскільки такий договір не може бути безоплатним. Одностороння зміна розміру орендної плати не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. У договорі доцільно чітко визначити періодичність внесення плати, конкретну дату оплати, спосіб розрахунку та порядок підтвердження факту оплати.

У договорі оренди квартири мають бути зазначені всі особи, які проживатимуть у квартирі разом з орендарем, за винятком випадку короткострокового найму. Такі особи набувають рівних прав та обов’язків щодо користування житлом. Якщо орендарів декілька, їхні обов’язки за договором є солідарними. Вселення інших осіб для постійного проживання можливе лише за згодою орендодавця та інших мешканців квартири. Тимчасові мешканці можуть проживати у квартирі за згодою наймача та інших мешканців без сплати орендної плати, за умови попереднього повідомлення наймодавця. Такі особи не набувають самостійного права володіння чи користування житлом.

Які права має орендар квартири

Закон надає орендарю квартири низку переважних прав. Зокрема, відповідно до ст. 822 Цивільного кодексу України, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Крім того, у разі продажу квартири орендар має переважне право на її придбання.

Коли і як можна розірвати договір оренди

Що стосується розірвання договору найму (оренди) квартири, то наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив житло без такого попередження, наймодавець має право вимагати плату за найм за три місяці, за умови доведення, що він не міг укласти договір на таких самих умовах з іншою особою. Також наймач має право відмовитися від договору, якщо житло стало непридатним для постійного проживання.

Договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця, зокрема у разі систематичної несплати орендної плати (понад шість місяців, а при короткостроковому наймі — більше двох разів), руйнування або псування житла. Крім того, договір може бути розірваний, якщо наймодавцю необхідне житло для власного проживання, за умови попередження наймача не пізніше ніж за два місяці. У разі розірвання договору наймач та інші мешканці підлягають виселенню на підставі рішення суду без надання іншого житла.

Автори консультації:
консультанти Юридичної клініки “Pro bono”
НУ “Острозька академія”
Олександра Лавринюк, Владислав Кондратюк,
Діана Собчук, Олена Рідель