Реформа житлової політики: які новели містить Закон, що прийшов на заміну Житловому кодексу?

15 лютого 2026 року набув чинності Закон України «Про основні засади житлової політики», він прийшов на заміну Житловому кодексу. Впровадження нового закону є відповіддю на міжнародні зобов’язання України, в рамках євроінтеграції, та спрямоване на проведення фундаментальної реформи, що змінює підходи до забезпечення громадян житлом. Сам Житловий кодекс був прийнятий ще за радянських часів, та не відповідав вимогам часу. Головним чином він базувався на принципах планової економіки та безоплатного розподілу житла державою, що в свою чергу неможливо реалізувати в умовах ринкової економіки. Новий же закон створює правову основу для реалізації права людини на житло.

Найбільшим нововведенням є припинення безоплатної приватизації державного та комунального житла. Право на безоплатну приватизацію збережеться лише для чотирьох категорій:

• військовослужбовців та членів їхніх сімей,
• працівників Національної поліції,
• працівників Державної служби з надзвичайних ситуацій,
• дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування.

Для решти громадян безоплатна приватизація завершиться через рік після припинення або скасування воєнного стану. Однак, замість безоплатної приватизації запроваджуються альтернативні механізми.

По-перше, це соціальна оренда житла з можливістю компенсації до ста відсотків орендної плати залежно від рівня доходів та соціального статусу родини.

По-друге, держава розвиватиме програми доступного житла з пільговою іпотекою та лізингом.

По-третє, запрацюють фінансово-кредитні механізми підтримки будівництва та придбання житла для різних категорій громадян.

Зміни також торкнулись правил, щодо службового житла. Відтепер його не можна буде приватизувати, воно надаватиметься виключно на час виконання службових обов’язків. Після припинення трудових відносин житло потрібно буде звільнити, за винятком осіб, які отримали інвалідність під час роботи.

Іншим механізмом, що запроваджується, є оренда з правом викупу. Особи, які проживають у такому житлі не менше десяти років, зможуть викупити його у власність. При цьому викуп здійснюватиметься за повною ринковою вартістю, без знижок. Платежі, які орендар вносив протягом десяти років оренди, зараховуватимуться до спеціального револьверного фонду. Кошти з цього фонду використовуватимуться на будівництво нового житла для соціальної оренди, створюючи систему самофінансування житлового фонду громад.

Одним з ключових елементів реформи є цифровізація, тобто передбачено створення єдиної інформаційно-аналітичної системи, куди переноситься вся інформація з існуючих паперових черг на житло. У цій системі міститиметься повна інформація про житловий фонд України, про програми державної підтримки, про громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Ця система працюватиме автоматично, й буде аналізувати дані про доходи, майновий стан, склад сім’ї та соціальний статус заявника і підбиратиме найоптимальніший варіант вирішення житлового питання. Громадяни зможуть подавати заявки онлайн, відстежувати свій статус у черзі, отримувати пропозиції та обирати підходящі програми через електронний кабінет. Це виключає суб’єктивний вплив чиновників та робить процес прозорим.

Підсумовуючи, можна констатувати, що цей Закон є першим етапом в оновленні та реформуванні житлової політики України. Закон відходить від застарілої радянської моделі безоплатного розподілу державного житла та створює підвалини для функціонування гнучкої системи підтримки, де кожен, хто потребує цього, може обрати свій варіант, та реалізувати гарантоване Конституцією право на житло. Успіх цієї реформи тепер залежить від темпів формування фонду соціального житла, доступності фінансування житлових програм та якості функціонування єдиної цифрової системи.

Джерела

 Про основні засади житлової політики : Закон України від 13.01.2026 № 4751-IX. URL:https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4751-20#Text(дата звернення: 20.02.2026).

1. Президент підписав Закон “Про основні засади житлової політики”.Урядовий портал (kmu.gov.ua). URL: https://www.kmu.gov.ua/news/prezydent-pidpysav-zakon-pro-osnovni-zasady-zhytlovoi-polityky(дата звернення: 20.02.2026).
2. ДП «Редакція газ. «Голос України». Основні засади житлової політики: Президент України підписав Закон.Голос України – газета Верховної Ради України. URL: https://www.golos.com.ua/article/390212(дата звернення: 20.02.2026).
3. Алла Король. Комплексна реформа житлової політики: чого чекати від Закону, який замінить Житловий кодекс | БУХГАЛТЕР.UA.БУХГАЛТЕР.UA – сайт для бухгалтерів | Новини бухгалтерського та податкового обліку. URL: https://buh.ligazakon.net/aktualno/15611_kompleksna-reforma-zhitlovo-poltiki-chogo-chekati-vd-zakonu-yakiy-zamnit-zhitloviy-kodeks(дата звернення: 20.02.2026).

Матеріал підготував
студент 4-го курсу правничого факультет НаУКМА
Гайдаш Назар