Оренда житла в Україні: як захистити свої права?

В сучасному світі дедалі активніше поширюється модель, де люди не бажаючи прив’язуватись до одного конкретного місця проживання — надають перевагу оренді житла замість купівлі. В Україні підвищений попит на оренду посилює також фактор війни, що змусила велику кількість людей переміститись із своїх домівок в інші регіони. Відповідно можна констатувати, що оренда є затребуваною послугою. Однак ринок орендного житла в Україні досі залишається переважно тіньовим, тому як орендодавці, так і орендарі часто стикаються з порушеннями своїх прав. Відповідно огляд законодавства та деяких практичних порад допоможе нам зрозуміти, що гарантовано законом та  як уберегти себе.

Правову основу оренди житла в Україні визначає Цивільний кодекс (далі – ЦК), у 59 главі, яка й має назву – найм (оренда) житла. Відповідно до 810 ст. ЦК за договором найму житла наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Такий договір має укладатись у письмовій формі, та включати в себе наступні істотні умови:

1) точну адресу та опис житла;

2) розмір орендної плати та порядок її внесення (щомісячно, щокварталу тощо.);

3) строк дії договору;

4) розподіл обов’язків щодо оплати комунальних послуг, ремонту та утримання житла.

Такий перелік істотних умов є стандартним при укладанні договору оренди житла, та покликаний чітко закріпити відповідь на питання, через які найчастіше виникають конфлікти та спори.

Цивільним кодексом також врегульований ряд питань, які є важливими як для орендодавця, так і для орендаря, тому їх варто оглянути більш детально.

По-перше, 820 ст. ЦК регулює питання плати за найм житла, та закріплює, що розмір орендної плати не може змінюватись в односторонньому порядку, натомість має бути взаємна згода на таку зміну, або ж сам договір найму має містити відповідний пункт, що передбачає це.

По-друге, 819 ст. ЦК регулює питання щодо ремонту житла. Так, у випадку виникнення в орендованому житлі  необхідності ремонту, питання вирішується залежно від характеру робіт. Цивільний кодекс виділяє два види ремонтних робіт – поточні, що зобов’язаний виконувати орендар, та  капітальні, що має виконувати орендодавець. Загалом, під поточними варто розуміти дрібні ремонтні роботи, на кшталт підклеювання шпалер, натомість капітальний ремонт – це дороговартісні роботи, наприклад ремонт покрівлі або несучих конструкцій.

По-третє, 825 ст. ЦК регулює питання дострокового розірвання договору. Орендар має право розірвати договір у будь-який час, попередивши про це орендодавця за три місяці, а у випадку звільнення помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за оренду житла за три місяці. Також цією статтею передбачений порядок розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу орендодавця, у випадку, якщо орендар не платить за оренду понад два рази (при короткостроковій оренді до 1 року), або ж руйнує чи псує житло.

Однією з найпоширеніших проблем при оренді житла є небажання власників повертати завдаток після завершення оренди. Орендодавці шукають будь-які дрібниці, на кшталт подряпин на меблях, щоб утримати гроші. Найдієвішим захистом для уникнення таких ситуацій є акт прийому-передачі квартири, в якому міститься детальний опис та фото-огляд квартири при заселенні та виселенні. Це є дієвим прийомом як для орендодавця, так і орендаря, оскільки такий опис та фото підтвердження унеможливлять будь які маніпуляції з боку іншої сторони, і як крайній аргумент – свою правоту можна буде довести в суді.

Підсумовуючи, можна констатувати, що оренда житла є повноцінними правовідносинами, що врегульовані, та захищені законом. Письмовий договір, детальний опис стану житла при заселенні, квитанції про всі здійснені платежі є тим мінімальним набором дій, що може убезпечити як орендаря, так і орендодавця від більшості проблем.

Джерела

1. Цивільний кодекс України : Кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV : станом на 1 лют. 2026 р. URL:https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text(дата звернення: 20.02.2026).
2. Оренда житла в Україні: як законно укласти договір і захистити свої права.Оренда житла в Україні: як законно укласти договір і захистити свої права | Поради юриста. URL: https://porady.org.ua/orenda-zhytla-v-ukrayini-yak-zakonno-uklasty-dohovir-i-zakhystyty-svoyi-prava(дата звернення: 20.02.2026).
3. Права та обов’язки орендодавця та орендаря житлового приміщення.Wiki Legal Aid. URL: https://legalaid.wiki/index.php/Права_та_обов’язки_орендодавця_та_орендаря_житлового_приміщення(дата звернення: 20.02.2026).

Матеріал підготував
cтудент 4-го курсу правничого факультету НаУКМА
Гайдаш Назар