У чому полягає особливість договору оренди житла з викупом?

Для багатьох людей власне житло є заповітною мрією, однак через його високу вартість не всі можуть дозволити собі придбати квартиру чи будинок одразу. Саме тому дедалі більшої популярності набувають різні способи поступової оплати вартості житла, найпоширенішими залишаються іпотека та розстрочка від забудовника, тоді як оренда з викупом займає невелику частку ринку.

Напевно, ви стикалися з оголошеннями на кшталт «оренда з правом викупу» або чули від знайомих про те, як люди роками орендують квартиру і паралельно «виплачують» її вартість. На перший погляд це виглядає як зручна альтернатива іпотеці — без банків, без застави, без великого первісного внеску. Однак варто розуміти: такі приватні домовленості між двома звичайними людьми і оренда житла з викупом у юридичному сенсі — це принципово різні речі. 

Оренда житла з викупом — це довгостроковий (до 30 років) договір, за яким підприємство-орендодавець купує обране вами житло і передає його вам у користування, а ви поступово виплачуєте орендні платежі після чого житло переходить у вашу власність.

Структура платежів за таким договором складніша, ніж при звичайній оренді. Вони включають одразу кілька складових: безпосередньо суму на викуп житла та винагороду орендодавця. Крім того, орендар зобов’язаний компенсувати підприємству певні витрати, такі як страхові платежі, витрати на оформлення права власності на нерухоме майно та державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна.

На відміну від звичайного договору найму житла, який потребує лише письмової форми, договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Це не формальність — нотаріус засвідчує, що сторони розуміють умови правочину, а сам договір набуває статусу документа, який підтверджує майбутній перехід права власності. Фактично це означає, що право власності вже закріплено за орендарем умовно, і настане автоматично після виконання всіх умов договору.

Законодавство містить перелік істотних умов, без яких договір не може вважатися укладеним. Зокрема, мають бути чітко визначені: характеристики житла, строк дії договору, підстави дострокового розірвання, а також права, обов’язки та відповідальність кожної зі сторін. Особливо ретельно варто перевірити чи зазначено про розмір, порядок формування та строки внесення орендних платежів, а також умови їх перегляду, щоб уникнути одностороннього підвищення суми виплат з боку орендодавця, а також умови дострокового розірвання договору та порядок повернення коштів у разі такого розірвання — це чи не найважливіший пункт з усього договору, адже якщо орендар з якихось причин не зможе продовжувати виплати через 10–15 років, саме від нього залежить, чи поверне йому підприємство хоча б частину вже сплачених коштів, чи він втратить усе. 

Варто зазначити, що у разі  розірвання  договору  за  рішенням  суду повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду, а у разі розірвання договору за згодою сторін повернення коштів здійснюється відповідно до умов договору. В таких випадках орендар та інші  особи, які  проживають  разом  з  ним,  підлягають  виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення. 

Законодавство допускає можливість відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі — вигодонабувачу. Це означає, що орендар може опинитися в ситуації, коли платежі він вноситиме вже не тому підприємству, з яким укладав договір. Такий механізм робить схему гнучкою з точки зору фінансування, проте вимагає особливої уваги при укладенні договору.

Найпоширеніші проблеми при укладенні договору оренди житла з викупом зводяться до того, що людям складно знайти надійне підприємство-орендодавця з прозорою репутацією та підтвердженим правом власності на житло, а до моменту повної сплати всіх платежів орендар юридично залишається лише користувачем житла, а не власником, тому не може ним вільно розпоряджатися. Крім того, договори часто нечітко прописують структуру платежів, через що орендар не розуміє, яка частка сплаченого йде саме на викуп, а яка є винагородою орендодавця, і в результаті переплачує значно більше, ніж очікував, а у разі дострокового розірвання договору через втрату роботи чи інші життєві обставини ризикує втратити майже всі сплачені кошти, якщо порядок їх повернення заздалегідь не узгоджено. Додатковий ризик становить можливість орендодавця передати право вимоги боргу іншій компанії без згоди орендаря, а також імовірність банкрутства самого підприємства-орендодавця, через що житло, за яке людина роками платила, може потрапити під вимоги його кредиторів; трапляються і випадки, коли недобросовісні орендодавці намагаються оминути обов’язкове нотаріальне посвідчення договору або підписують замість нього лише попередню угоду, залишаючи орендаря без належного правового захисту, а через рідкісність таких угод люди часто підписують їх без консультації юриста, покладаючись на текст, складений в інтересах саме орендодавця.

Отже, оренда житла з викупом — це юридично складний, але потенційно корисний інструмент для тих, хто прагне отримати власне житло. Головне, чим вона відрізняється від звичайної оренди, — це кінцева мета: передача права власності орендарю, чітко визначена вже на момент укладення договору.